Salvatore Parisi

Contratto di Leasehold in Thailandia

“L’ereditarietà una questione legale non ben compresa”

Un contratto di locazione immobiliare ai sensi della legge thailandese sulla locazione (affitto) termina automaticamente alla morte del locatario, ma non alla morte del proprietario (sezione 569 CCC);

Se un locatario muore durante la durata del contratto di locazione, qualsiasi erede non ha il diritto legale di ereditare la durata residua del contratto di locazione.

L’eredità o “successione” è regolata dalla Sezione 1599 e seguenti del CCC.

La sezione 1599 del CCC afferma che ” quando una persona muore, il suo patrimonio viene devoluto agli eredi”. L’art. 1600 del CCC, poi, definisce “l’eredità” come segue:

 “Salvo quanto previsto dal presente Codice, l’eredità di un defunto comprende i suoi beni di ogni specie, nonché i suoi diritti, doveri e responsabilità, esclusi quelli che per legge o per loro natura sono puramente personali”.

Il motivo di questa eccezione è che i diritti e i doveri implicano qualcun altro, la terza parte all’altro capo del diritto o del dovere del defunto, se tale parte ha accettato di concedere un diritto o di assumere un dovere nei confronti del defunto, proprio perché lo stava facendo con quella particolare persona, quel diritto e quel dovere sono “puramente personali” e non dovrebbero essere dati o affidati a un erede.

Pertanto, per essere ereditabile, un contratto di locazione non deve essere un diritto “puramente personale”.

Se poi passiamo a come questo si applica ai contratti di locazione, la legge stessa non definisce un contratto di locazione come “locazione di proprietà” ma come un “diritto personale“.

un contratto di locazione può, in alcuni casi, essere interpretato come “puramente personale” dalla natura di una determinata transazione di locazione.

L’articolo 544 del CCC prevede che:

” Salvo quanto diversamente previsto dal contratto di locazione, il locatario non può subaffittare o trasferire i suoi diritti in tutto o in parte dell’immobile locato a un terzo”.

Pertanto, la legge presume che i diritti del locatario siano di natura puramente personaleper il locatore, che il locatore non consentirebbe tali diritti a nessun altro.

un caso della Corte Suprema della Thailandia conferma questa comprensione della legge

Dika (Corte suprema thailandese) Sentenza n. 100/2531  

“Poiché non c’era alcuna clausola nel contratto di locazione, che obbligava il locatore a cedere il diritto di locazione a qualcuno in caso di morte del locatario, quando il locatario è morto, il diritto di locazione è rimasto un diritto personale ai sensi dell’articolo 537 e quindi è cessato alla morte del defunto e non può diventare patrimonio del defunto”.

Tuttavia, la legge anche riconoscendo questa ipotesi di partenza, potrebbe non essere applicabile in ogni caso. . .

“salvo diversa disposizione contrattuale.” Tale disposizione non era contenuta nel contratto di locazione controverso nella sentenza della Suprema Corte sopra citata;

non vi era alcuna opzione “diversamente prevista” per il locatario di cedere il contratto di locazione a chiunque desiderasse il locatario senza ulteriore consenso da parte del locatore.

La legge consente che un contratto di locazione possa prevedere delle clausole.

Con la stipula di una cessione “clausola successoria”, in caso di successione in un contratto di locazione, il locatore rinuncia al diritto esclusivo concessagli ai sensi dell’art. nuovo locatario.

Il locatore concorda con il locatario, che il diritto che sta concedendo al locatario non è un diritto personale – essi “prevedono” che il contratto di locazione non è “puramente personale”, che il locatore non ha bisogno della tutela della legge per controllare chi possiede l’immobile oggetto della locazione.

In altre parole: con tale provvedimento le parti “depersonalizzano” un contratto di locazione e, quindi, lo rendono ereditabile.

Sentenza della Corte di Cassazione n. 11058/2559,

È stata approvata dall’assemblea generale della Corte di Cassazione, ha sollevato una questione importante.

Il tribunale ha ritenuto che se le parti intendono ottenere i diritti esclusivi di un locatario o di un locatore, e desiderano risolvere il contratto di locazione al decesso del locatario o del locatore, tale contratto deve specificare la durata del contratto di locazione per consentirne efficace per tutta la vita del locatario o del locatore.

Se la durata del contratto di locazione non è per l’intera vita del locatario o del locatore, si riterrà che le parti concordino di rinunciare ai loro diritti esclusivi, e quindi il contratto di locazione non sarà risolto alla morte di una delle parti”.

Land Department No: Mor Tor 0608/ Wor 6475: 15 agosto 1967

“Quando il locatario muore, il contratto di locazione termina, a meno che il contratto di locazione non specifichi che il diritto di locazione sarà trasferito all’erede del locatario, in qual caso l’erede eredita i diritti di locazione”.

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