Salvatore Parisi

ACQUISTO E LOCAZIONE IN THAILANDIA

IN THAILANDIA

ACQUISTO E LOCAZIONE DI PROPRIETÀ IN THAILANDIA

La Thailandia è stata per secoli un centro commerciale, che grazie alla sua posizione strategica, fungeva da zona cuscinetto tra le potenze coloniali. In quanto tale, è l’unico paese che non è mai stato colonizzato.

Il mercato immobiliare thailandese può ancora beneficiare del suo posizionamento strategico oggi. L’acquisto e l’affitto di proprietà in Thailandia non è mai stato così ricercato. Tuttavia, a seconda delle leggi locali sulla proprietà, questi processi non sono così facili come sei abituato. Lascia che ti guidiamo attraverso il processo e rendi il tuo acquisto o leasing il più semplice possibile.

Diritti di proprietà immobiliare degli stranieri

Ai sensi del codice civile e commerciale thailandese, gli stranieri in linea di principio godono degli stessi diritti di proprietà dei cittadini thailandesi, ma ai sensi del codice fondiario BE 2497 (1954) agli stranieri è vietato possedere terreni in Thailandia.

Poiché la proprietà della terra è un elemento essenziale di qualsiasi immobile, si conclude che non ci sono immobili (terreni e case) disponibili per gli stranieri in Thailandia diversi dai condomini in condomini con licenza.

La proprietà terriera non è inoltre aperta alle società straniere, comprese le società di accordi Amity (USA), le BVI o le società a responsabilità limitata di Hong Kong o qualsiasi altra persona giuridica straniera. Queste società possono, come le persone fisiche straniere, possedere partecipazioni di minoranza in società tailandesi, ma possono anche non utilizzare società di partecipazione strutturate registrate come titoli fondiari.

Tuttavia, ci sono alcune eccezioni legali a questo. Esistono altri modi per ottenere diritti fondiari e immobiliari validi e legali in Thailandia che non costituiscono titoli di proprietà:

1) Locazione fondiaria

Gli stranieri sono espressamente autorizzati a detenere il 100% di azioni in contratti di locazione di terreni in Thailandia. Gli stranieri stanno effettivamente affittando terreni o case da cittadini thailandesi che sono ancora i proprietari terrieri. La legge sulla locazione in Thailandia consente una durata massima del contratto di locazione di 30 anni, con un’opzione per estendere la durata del contratto di locazione di 30 anni.

2) Proprietà

Le società registrate in Thailandia con la proprietà di maggioranza possono acquistare terreni in Thailandia. In passato, era comune per gli stranieri acquisire partecipazioni in immobili thailandesi come azionisti di minoranza nella maggior parte delle società thailandesi. Negli ultimi anni, tuttavia, il Dipartimento della terra thailandese ha avviato indagini più rigorose sull’uso di azionisti thailandesi “intestatari” da parte delle LLC.

 

Una persona che non ha alcun interesse legale nella società proprietaria del terreno. Tuttavia, è ancora possibile per gli azionisti non thailandesi ottenere un investimento in una società quotata thailandese attraverso i canali legali.

3) Investimenti

La legge immobiliare thailandese consente agli stranieri di acquistare e possedere una quantità limitata di terreno sulla base di un investimento di 40 milioni di baht per cinque anni consecutivi, a condizione che il terreno sia utilizzato per scopi residenziali.

4) Coniuge

I coniugi thailandesi di stranieri possono essere autorizzati ad acquistare terreni o proprietà in Thailandia a proprio nome. Tuttavia, alle coppie sposate potrebbe essere richiesto di firmare una dichiarazione presso il Dipartimento del Territorio in cui si afferma che i fondi utilizzati sono proprietà separata del coniuge thailandese.

È quindi possibile rinunciare a qualsiasi pretesa sulla terra o sulla proprietà del coniuge non thailandese, il che può essere problematico nei casi di divorzio. Può essere difficile per i coniugi non thailandesi provare che la terra è proprietà matrimoniale. In questo caso, un accordo prematrimoniale thailandese ben redatto può aiutare a ridurre al minimo il rischio per i coniugi non thailandesi.

5) Diritto all’uso delle case e delle superfici

Le persone non tailandesi possono acquisire interessi a vita in determinati tipi di diritti di proprietà in Thailandia. Ad esempio, l’usufrutto è il diritto all’uso della terra (e del profitto), simile a una locazione ma non cedibile, ma con alcune differenze importanti.

Condominio

Il costo di un appartamento

È difficile dire quanto costerà un condominio in Thailandia poiché i prezzi variano notevolmente in base alle dimensioni e alla posizione. La maggior parte delle persone confronta le dimensioni di un condominio in metri quadrati per determinare il valore e il potenziale locativo di una proprietà.

CBRE Thailand ha pubblicato una panoramica dei condomini del primo trimestre del 2016 a Bangkok

Prezzo al mq

Fascia Media:  70.000 – 89.999 THB

Fascia Medio-Alta:  90.000 – 119.999 THB Fascia

Fascia Alta:  120.000 – 169.999 THB

Lusso:  170.000 – 249.999 THB

Super lusso:  Superiore a 250.000 THB

 Acquistare un condominio in Thailandia – 3 passaggi

PASSO 1: Trovare un condominio

Trova il tuo condominio giusto considerando, prezzo e posizione della proprietà.

FASE 2: Consultare un avvocato

Lascia che l’avvocato esegua una ricerca per titolo sulla proprietà e riveda i contratti prima di firmare.

FASE 3: Ottenere un mutuo

Ottenere un mutuo per finanziare l’acquisto di una proprietà in Thailandia.

 Rivendita di un condominio in Thailandia – 3 passaggi

FASE 1: Utilizzo di un agente immobiliare

Un agente rispettabile può aiutarti a trovare più facilmente il tuo acquirente a livello locale o internazionale.

FASE 2: Il giusto prezzo

  1. Comparazione

Osserva le recenti vendite di unità all’interno del tuo condominio o altri condomini simili nella tua zona.

  1. Valutazione

Fate valutare la vostra proprietà da un certo numero di società in città.

FASE 3: Altre considerazioni precontrattuali

  1. Fare una lista di controllo di eventuali difetti sulla proprietà che dovrebbero essere rivelati al vostro potenziale acquirente.
  2. Tieni a mente i debiti che hai sulla proprietà eventuali gravami o debiti che hai sulla proprietà in quanto dovrebbero essere inclusi nel contratto.

Villa

Significato

Le ville possono essere classificate come case, ma il diverso è che connotano un senso di esclusività e classe. Le ville si trovano solitamente in un complesso recintato e su un terreno separato

 Proprietà straniera

Anche la legge thailandese non consente agli stranieri di possedere un terreno, affittare un terreno in base a un contratto di locazione registrato presso il Land Department e di conseguenza costruire una struttura o possedere una casa sul terreno locato.

Per ampliare i propri diritti come locatari terrieri, gli stranieri devono acquisire la corretta titolarità legale della struttura.

La durata della locazione fondiaria per gli stranieri si riferisce invariabilmente alla proprietà per possesso o al diritto loro concesso di usare la terra. Ciò potrebbe essere stabilito ottenendo uno dei seguenti elementi dall’ufficio territoriale locale:

  • Un permesso di costruire, rilasciato a nome dello straniero
  • L’accordo di vendita

Anche la proprietà straniera della villa deve essere fatta per iscritto e deve essere registrata dall’ufficio fondiario locale. Ciò è conforme alla sezione 456 del codice civile ai sensi della legge contrattuale thailandese.

Passaggio di proprietà

Il processo di trasferimento della proprietà di una villa a uno straniero prevede quanto segue:

  • Annuncio della vendita. Ciò richiede la presenza sia dello straniero che del venditore presso l’ufficio fondiario locale.
  • Emissione del modulo di notifica per la vendita. Questo è un avviso pubblico di 30 giorni da parte dell’ufficio del territorio locale per vedere se qualcuno contesterà la proprietà della struttura della villa.
  • Completamento della vendita da parte dell’ufficio fondiario locale.

I documenti necessari per il passaggio di proprietà sono i seguenti:

  • Permesso di costruire o contratto di vendita
  • Ta Bian Baan
  • Passaporto
  • Tor-Dor 21 o modulo di procura dall’ufficio fondiario locale (se applicabile)

Quando viene offerto un accordo di vendita di una villa, le spese di trasferimento e le tasse vengono addebitate allo straniero nel processo come descritto sopra. I fattori che determinano le tariffe per le tasse e le tasse di trasferimento della proprietà includono il prezzo di vendita effettivo e il valore stimato del governo.

Acquistare una casa o ville in 3 passaggi

L’acquisto di una casa o di una villa in Thailandia richiede sempre l’utilizzo di un avvocato specializzato in proprietà che può guidarti attraverso il processo. La proprietà in Thailandia è complessa e per la maggior parte non regolamentata.

PASSO 1: Trovare una casa in Thailandia

Molti desiderano possedere una casa in Thailandia, è importante considerare quanto segue quando si acquista una casa:

Avvalersi di avvocati registrati in Thailandia e agenti immobiliari rispettabili.

  • Fai delle ricerche.
  • Leggi le insidie del settore immobiliare in Thailandia.
  • Tieni presente che molti dei problemi che sorgono quando acquisti una casa in Thailandia possono essere evitati all’inizio della ricerca della proprietà.

PASSO 2: Costituire la tua societa tailandese

Una volta che hai deciso quale casa acquisterai, consulta sempre un avvocato prima di firmare qualsiasi documento. Gli stranieri non possono possedere una casa a loro nome; tuttavia la loro società registrata in Thailandia potrebbe possedere la casa. Esistono diverse forme di entità commerciali in Thailandia. La più comunemente usata è una società a responsabilità limitata tailandese. Esistono determinati criteri di registrazione delle imprese per la società a responsabilità limitata. Anche il Trattato Amity Treaty della Thailandia è ancora in vigore per gli americani e ci sono anche considerazioni fiscali, quindi controlla l’imposta sulle società in Thailandia se hai intenzione di fare qualcosa di più che possedere una casa o hai bisogno di un permesso di lavoro thailandese.

PASSO 3: Acquisto di una casa in Thailandia

Dopo aver registrato la tua società a responsabilità limitata, consulta un avvocato per fare una ricerca del titolo e controllare i contratti prima di firmare.

Se stai acquistando una casa, hai bisogno di una consulenza legale per l’acquisto in progetti di pre-costruzione.

Consulta sempre uno studio legale rispettabile prima di intraprendere il processo di acquisto di una casa in Thailandia.

Comprare un terreno in Thailandia

Il mercato immobiliare thailandese è decollato negli ultimi dieci anni circa con sempre più stranieri che desiderano vivere in Thailandia e fare della Thailandia la loro seconda casa. Molti desiderano possedere terreni, ma prima di fare questo passo è importante informarsi o avvalersi dei servizi di avvocati registrati in Thailandia e in secondo luogo, agenti immobiliari rispettabili al momento dell’acquisto di terreni.

Preparativi per acquirenti diligenti

Siate consapevoli del fatto che molti dei problemi che sorgono dall’acquisto di terreni in Thailandia possono essere evitati all’inizio della ricerca della proprietà.

Opzione 1: creare la tua societa tailandese

Gli stranieri non possono possedere terreni a loro nome; tuttavia la loro società registrata in Thailandia può possedere la terra. Esistono diverse forme di entità commerciali in Thailandia. Ci sono anche considerazioni fiscali, quindi controlla l’imposta sulle società in Thailandia se hai intenzione di fare di più che possedere una casa o hai bisogno di un permesso di lavoro thailandese.

Opzione 2: Accordi di locazione

L’acquisto di immobili thailandesi con un interesse di locazione è un modo molto popolare e preferito dagli stranieri per acquisire proprietà in Thailandia.

  • È semplice e diretto.
  • Gli stranieri possono ottenere il pieno titolo su un contratto di locazione in Thailandia per tutta la durata del contratto di locazione specificata.
  • Questo è preferito rispetto all’acquisto tramite una società a responsabilità limitata in cui hai diversi azionisti che potrebbero avere interessi diversi dai tuoi.
  • Puoi trasferire il titolo sul diritto di locazione o addirittura venderlo come faresti per qualsiasi altro trasferimento di titoli di proprietà in Thailandia.
  • La durata massima del contratto di locazione è di 30 anni.

Un’opzione di rinnovo non è automatica e ulteriori periodi di 30 anni dipenderanno da un’attenta redazione e discrezione del Registrar presso l’Ufficio del Territorio.

Opzione 3: sposare un thailandese

Uno straniero può acquistare un terreno in Thailandia se è sposato con un thailandese, tuttavia ci sono limitazioni come segue:

  • In quanto coniuge non thailandese, devi dichiarare di non avere diritti sulla terra; rinunciando effettivamente ai tuoi diritti di rivendicare la proprietà.
  • La proprietà, anche se acquistata da te, non può essere a tuo nome ma dovrà essere del coniuge thailandese.
  • Alla coppia sposata può essere chiesto di firmare dichiarazioni presso il Land Department in cui si afferma che i fondi utilizzati sono proprietà separata del coniuge thailandese.
  • I problemi possono ancora sorgere durante una causa di divorzio. Dimostrare che la terra è proprietà coniugale sarà difficile.

Ci sono delle linee guida di base che la legge fornisce nella gestione del patrimonio matrimoniale e in questo caso, un accordo prematrimoniale sapientemente redatto può aiutare a ridurre al minimo i rischi del coniuge non thailandese.

Maggiori approfondimenti potrai trovali nella guida completa e aggiornata su come investire  in Thailandia.

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